Звонок бесплатный
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 703-16-92 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 309-85-28 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 333-45-16 доб. 530 (бесплатно)

Важные особенности покупки квартиры на вторичном рынке

Приобретение недвижимости очень важный вопрос, поэтому вся процедура, от выбора помещения до переоформления прав собственности и новоселья, занимает немало времени. Мало кто обладает достаточным опытом в таких вопросах, хотя самостоятельно сделать некоторые проверки все-таки придется.

В любом случае потенциальному покупателю нужно обращаться за помощью к риелторам и юристам. Их работу придется контролировать, т. к. посторонним лицам не всегда можно довериться на 100%.

Итак, процедура приобретения жилого помещения в 2018 году делится на 3 основных этапа, − выбор, проверка жилья по разным направлениям (юридическая чистота, техническое состояние, др.), заключение сделки. Рынок недвижимости в России сегодня представлен разнообразными предложениями, на уровень цен влияет огромное количество факторов.

В покупку придется вложить большую сумму. Для того чтобы в дальнейшем недвижимость не стала предметом споров в суде, следует правильно организовать весь процесс и, конечно, изначально решить, приобретать первичное жилье или вторичное.

Если первичка для покупателей – это новостройки, то вторичка – квартиры, расположенные в старом жилом фонде. Но согласно Жилому кодексу разграничивающим критерием является не возраст дома или на какой стадии завершения находится строительство, а запись, сделанная в ЕГРП, свидетельствующая о регистрации прав на недвижимость.

Под первичным жильем понимают помещения, право собственности на которые, еще никогда не регистрировалось, фактически это квартиры от застройщика. Дом может быть в проекте, на стадии строительства или уже завершенной постройкой.

С момента, как жилье приобретается первый раз и регистрируются на него права собственности, оно автоматически становится вторичным. Поэтому таковым легко могут быть и квартиры в новостройках, а не только в старых домах. Под вторичным жильем по закону понимается совокупность жилых помещений, которые являются чьей-то собственностью. Она может быть частной, государственной (муниципальной), ведомственной.

Нюансы подготовки

Перед покупкой рекомендуется посмотреть несколько квартир, которые, по мнению покупателя, могут подойти по разным критериям. Делать это следует в дневное время при хорошем освещении, когда можно увидеть все тонкости.

Для осмотра нужно взять с собой:

  • блокнот для записей;
  • фонарик;
  • ручку.

Вопросы, которые интересуют покупателя, лучше заранее написать на листе бумаги и задать в процессе общения с продавцом. Вопросы рекомендуется задавать разного характера, которые могут показаться даже неуместными, но ответ отдельно нужно получить у хозяина и риелтора, если таковой является участником сделки.

Перечень подобных вопросов может выглядеть так:

  • Кто является продавцом квартиры, а кто ее владельцем?
  • Есть ли у помещения совладельцы, или оно принадлежит одному лицу?
  • На основании чего настоящий владелец приобрел помещение? Если это было наследство, то есть ли еще другие наследники, которые могут претендовать на имущество?
  • Квартиру продает собственник напрямую или его представитель (агентство недвижимости)?
  • Почему жилье продается, есть ли собственнику где жить?

Прежде чем идти на какую-либо встречу, необходимо определиться, какое именно жилье нужно покупателю.

Все нюансы также лучше выписать отдельно, т. к. при осмотре помещений нужно сравнивать свои желания с предлагаемыми вариантами:

  • наличие инфраструктуры (удаленность от поликлиники, школы, детсада, магазинов, аптеки, остановок и т. д.);
  • наличие рядом парковки;
  • количество комнат, желаемый этаж, расположение квартиры в доме;
  • район города, где может находиться квартира (центр, окраина, др.), наличие освещения на нем в ночное время;
  • благоустроенность околодомной территории, наличие детской площадки, озеленение;
  • другие.
Если покупатель предполагает вносить деньги за жилье за счет ипотеки или материнского капитала, нужно об этом предупредить продавца.

Важно также сначала посетить банки, выяснить условия, под которые выдается ипотека, подобрать наиболее приемлемые, но не заключать договор, пока не будет найдена подходящая квартира. Сертификат материнского капитала должен быть у покупателя уже оформлен, если он предполагает им расплачиваться.

Образец договора купли-продажи квартиры:

Образец договора купли-продажи квартиры 1

Образец договора купли-продажи квартиры 2

Образец договора купли-продажи квартиры 3

Образец договора купли-продажи квартиры 4

Образец договора купли-продажи квартиры 5

Главные критерии выбора

При выборе жилья необходимо сначала обойти район, где находится дом, проверить, сколько времени занимает, например, дойти пешком до остановки и т. д. Желательно, чтобы поблизости не было шумных развлекательных заведений. Затем нужно приступать к осмотру фасада дома и прилегающей территории, подъезда.

Осмотр может выглядеть так:

  • на доме не должно быть трещин, не окажется ли он в ближайшие годы в аварийном состоянии (нередко квартиры в домах под снос продаются по низкой цене);
  • нужно выяснить, в каком году был построен дом;
  • желательно, чтобы лестничная площадка в подъезде была широкой;
  • если предполагается купить жилье на верхних этажах, нужно выяснить, как работает лифт;
  • если квартира на последнем этаже, нужно узнать, как давно перекрывалась крыша;
  • если помещение на нижнем этаже, − есть ли под ним подвал с разветвлением коммуникаций;
  • желательно, чтобы в подъезде не было мусоропровода, ведь они так часто забиваются;
  • чистота подъезда указывает на проживающий в нем контингент;
  • другие моменты.

При покупке квартиры на вторичном рынке нужно обратить внимание на ее внутреннее состояние:

  • общий вид, наличие косметического ремонта, состояние столярки, входных дверей, балкона;
  • если квартира, угловая, то она будет холодной, помогает в этом утепление стен с внешней стороны;
  • общее санитарное состояние;
  • поддерживаемый тепловой режим, если осмотр осуществляется зимой, то это легко выяснить;
  • как расположены коммуникации, в каком они состоянии;
  • какая плита установлена на кухне – газовая или электро;
  • была ли в квартире заменена старая электропроводка и когда;
  • расположение помещений в квартире (комнаты проходные или нет), каких размеров окна, каково естественное освещение;
  • уровень влажности в помещении (наличие плесени), на него непосредственно влияет вентиляция;
  • желательно, чтобы окна квартиры выходили на обе стороны;
  • наличие перед окнами высоких деревьев, которые в летнее время будут создавать дополнительную прохладу;
  • если вторичка на верхнем этаже, то летом в ней будет очень жарко, защищают такие помещения только технические этажи;
  • в каком состоянии пол, не скрипит ли при ходьбе;
  • хороший ли напор холодной воды;
  • другие моменты.

После осмотра помещения желательно пообщаться с соседями, что они скажут о жильцах.

Образец технического паспорта квартиры:

Образец технического паспорта квартиры 1

Образец технического паспорта квартиры 2

Образец технического паспорта квартиры 3

Образец технического паспорта квартиры 4

Образец технического паспорта квартиры 5

Образец технического паспорта квартиры 6

Образец технического паспорта квартиры 7

Образец технического паспорта квартиры 8

Центральные моменты

После осмотра самой квартиры нужно уделить внимание юридическим моментам, проверке документов на нее, правомочиях продавца, узнать, какие лица прописаны в помещении, не находится ли оно в аренде, залоге, под арестом и т. д. Многие вопросы покупателю можно выяснить самостоятельно.

История помещения

Для проверки истории помещения у продавца нужно запросить выписку из ЕГРП, в которой отображается информация с 1998 г., с момента создания госструктуры:

  • все переходы прав собственности;
  • наличие арестов;
  • запреты на совершение сделок (по разным причинам);
  • другие сведения.

Если за последнее время по квартире была сделка за сделкой, то следует понимать, − там никто не жил, квартира перепродавалась для заработка денег, скорее всего, операции были «нечистыми».

Если квартира также становилась эпицентром спора, нужно выяснить, сколько времени прошло с тех пор.

По закону срок исковой давности по недействительным сделкам 3 года, т. е. именно за этот период перед продажей не должно за квартирой числиться никаких судебных разбирательств. Но, если по выписке видно, что они были, нужно запросить у продавца судебное решение, при его отсутствии дождаться, пока суд издаст.

Некоторые квартиры из старого жилого фонда вообще не числятся в ЕГРП. Это обозначает, что после приватизации сделки с ней не совершались, а значит она юридически «чистая».

Еще один важный вопрос – это наличие перепланировки, как правило, 12% старых квартир перепланировано, но были ли узаконены изменения? Это можно выяснить из техпаспорта, срок его давности не должен быть больше 5-ти лет. Иначе продавец обязан оформить в БТИ и представить покупателю новый.

Нужно также сравнить техпаспорт с поэтажным планом дома и планом квартиры. Если перепланировка узаконена, собственник должен предъявить соответствующие документы, доказывающие, что было сделано им, а потом принято жилкомиссией.

Ответственность за неузаконенную перепланировку полностью ляжет на нового хозяина. Поэтому для проведения полной проверки по данному вопросу лучше вызвать инженера из БТИ.

Образец выписки из домовой книги

Образец выписки из домовой книги

Самостоятельный контроль

Многие покупатели предпочитают все вопросы по покупке жилья перекладывать на своих риэлторов, но юристы рекомендуют быть и самим бдительными и лично проверять некоторые моменты.

Например:

  • Перед совершением сделки все лица, ранее в ней зарегистрированные, включая и несовершеннолетних детей, должны быть выписаны. Иногда в договоре разрешается указать конкретный срок, в течение которого после совершения сделки должна произойти выписка таких-то лиц. О том, что в квартире никто не прописан, будет свидетельствовать справка из паспортного стола. Но необходимо учитывать, что в такой справке не видно:
    • лиц, отбывающих срок;
    • престарелых, находящихся в учреждениях социального типа;
    • детей, отправленных в исправительно-воспитательные учреждения;
    • лиц, призванных на воинскую службу;
    • недееспособных, которые находятся в психбольницах;
    • граждан, находящихся на длительном лечении в медучреждении.

    Существует другая форма такой справки – архивная из домовой книги. Если в ней будут числиться подобные граждане, в определенный момент они заявят лично или через представителей свои права.

  • Судебные притязания, аресты на помещение. Для получения более достоверной информации, кроме проверки выписки из ЕГРП, можно обратиться в территориальное отделение суда. Но, наиболее надежный вариант – это зайти на его официальный сайт и выяснить о наличии открытых судопроизводств в службе приставов.
  • Если помещение перешло в собственность владельца по наследству, то лучше обратиться к нотариусу по месту открытия дела и выяснить, нет ли на него других претендентов.
  • При наличии на квартире обременения типа ипотеки, необходимо добиться, чтобы владелец погасил долг или в банке переписать его на себя. Естественно, жилье остается в залоге, как и прежде.
  • Проверить наличие долгов по коммунальным. Если они есть, и ЖКХ подадут в суд, то иск придет на имя нового хозяина, как только он переоформить на себя права. Но может быть все гораздо проще, новому владельцу просто отключат свет или воду. Поэтому нужно запросить справки из всех жилищных хозяйств об отсутствии долгов.
Образец свидетельства о браке

Образец свидетельства о браке

Что важно проверить

Проверка некоторых моментов является особо важной:

  • Правомочия продавца. Сделку может совершать хозяин или его уполномоченный представитель, на которого тот оформит нотариальную доверенность. Продавец может быть единственным хозяином. В другом случае помещение может находиться в совместной с супругом собственности или долевой с другими лицами. Обо всем этом будут свидетельствовать документы. Заинтересованные лица обязательно дают свое согласие на продажу всей квартиры или ее части, принадлежащей продавцу.
  • Если полноправным владельцем или совладельцем является ребенок возрастом до 18-ти лет, то сделку от его имени может совершить только:
    • законный представитель – кровный родитель;
    • опекун, имеющий опекунские права;
    • усыновитель, назначенный судом.

    У этих лиц для совершения сделки должно быть разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, которому еще придется доказать, что права малолетнего таким образом не ущемляются.

  • Состоит ли продавец в браке. Если квартира является совместной собственностью с супругом настоящим или экс-, потребуется от него нотариально заверенное согласие на совершение сделки.
  • Документы. Продавец должен показать покупателю оригиналы всех имеющихся бумаг на квартиру.
Образец свидетельства о расторжении брака

Образец свидетельства о расторжении брака

Документы и передача денег

Покупателю не всегда удается подготовиться к сделке быстро, иметь на руках нужную сумму. Поэтому он может с продавцом заключить предварительный договор купли-продажи при свидетелях. Дополнением к соглашению может стать справка или договор о задатке. Такие бумаги не нужно регистрировать у нотариуса.

Если продавец откажется от сделки, он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере. Наоборот, если иные обстоятельства возникнут о покупателя, он потеряет задаток. Все эти моменты нужно предусмотреть в предварительном договоре.

В любом случае для заключения договора предварительного или основного покупателю нужно иметь при себе паспорт и ИНН, все остальные бумаги предоставляет продавец:

  • правоустанавливающие (выписку из Росреестра, а к ней договор купли-продажи, дарственную, завещание или договор приватизации, др.);
  • копию своего паспорта;
  • техпаспорт с экспликацией;
  • выписку из домовой книги или справку из ЖЭКа о составе семьи;
  • выписки из лицевых счетов по коммунальным;
  • согласие супруга или совладельцев (при необходимости);
  • свидетельство о браке или о разводе, справку из ЗАГСа о смене персональных данных, брачный договор (то, что потребуется в данной ситуации);
  • разрешение органа опеки, а к нему свидетельство о рождении ребенка (если продается детская собственность);
  • доверенность на представителя (при необходимости);
  • другие по требованию нотариуса.

Помимо договора о задатке, оформляется расписка о факте передачи денег. Ее также лучше оформить при свидетелях и указать, кто, когда и по какой причине передал деньги такому-то лицу. Подписывают ее обе стороны соглашения.

Образец свидетельства о праве собственности

Образец свидетельства о праве собственности

Осторожность при покупке

При совершении сделки нужно придерживаться некоторых требований, установленных законодателем.

Детали оформления сделок

Для оформления сделок купли-продажи недвижимости лучше всего воспользоваться платной помощью риелтора, юриста, услуги нотариуса нужны в обязательном порядке.

Продавец и покупатель, или их представители приходят в нотариальную контору с документами и проектом основного договора. Но предложить им грамотно составленный вариант соглашения о купле-продаже может и нотариус.

Для совершения сделки подается заявление и оплачивается госпошлина за нотариальные услуги. После подписания договора стороны могут оформить акт передачи жилого помещения.

Следующий этап – это зарегистрировать право собственности на новое лицо в Росреестре.

Госуслуга также является платной, для нее нужно обеим сторонам явиться в территориальное отделение Росреестра, подать заявление и другие документы, как основание для перехода прав от одного лица к другому. Примерно через месяц новый владелец может прийти и взять выписку о принадлежащей ему квартире.

Правила продажи

Существуют моменты, без которых проводить сделки купли-продажи недвижимости нельзя:

  • Договор между сторонами оформляется только письменно, нотариальное оформление обязательно. Оно обладает юридической силой, но не дает права на отчуждение имущества в пользу иного лица, поэтому требуется государственная регистрация.
  • Стороны за удостоверением сделки могут обратиться в любую нотариальную контору в своем регионе, но желательно, чтобы она была расположена в пределах населенного пункта, где и продаваемая квартира.
  • Перед совершением сделки нотариус обязан объяснить сторонам ее юридический смысл и последствия заключения такого договора. Когда стороны подпишут договор, нотариус удостоверяет его специальной надписью, ставит свою печать, сведения о сделке заносятся в специальный журнал и реестр, электронную базу данных.
  • Родственные связи между сторонами влияют на размер госпошлины, который придется уплатить за сделку. Для подтверждения родственных отношений нотариусу предъявляются документы. Если стороны являются чужими друг другу, то размер госпошлины намного больше.

Прочие советы

Нередко состоятельные покупатели даже не принимают участия в процедуре покупки квартиры, а все доверяют своему представителю. Доверенность является доказательством, что у покупателя нет претензий, чтобы осмотр и другие действия совершило уполномоченное лицо.

Впоследствии может прийти разочарование, т. к. покупателю, уплатившему немалую сумму за жилье, не понравятся какие-то моменты. Поэтому лучше будущему владельцу все-таки принимать участие в сделке.

Важно также:

  • чтобы для сопровождения сделки был нанять юрист, его консультации помогут избежать различных подводных камней;
  • прописывать в договоре полную стоимость квартиры, хотя это и невыгодно продавцу, − если сделка сорвется, по закону покупателю возвращается сумма, указанная в соглашении, а не та, что он отдал фактически;
  • застраховать сделку, оформив титульное страхование, − если суд признает ее недействительной, покупатель-страхователь получит возмещение.

Как избежать мошенничества

Покупка недвижимости требует навыков, поэтому любому лицу лучше воспользоваться помощью специалистов, а также проявлять благоразумие и рассудительность.

Сотрудничать следует только с авторитетным агентством по недвижимости, приглашать риелтора, который характеризуется большим количеством положительных сделок. Если покупатель считает, что стоимость помещения занижена, поинтересоваться, по какой причине.

Если цену снижает хозяин – это одно, а когда мошенники, то они ищут покупателя, который, таким образом, соблазнится на «нечистое» жилье. Поэтому так важно читать отзывы о конкретных фирмах, комментарии на форумах, чтобы не оказаться жертвой аферистов.

При заключении договора важно указать, что полная оплата будет произведена, как только сделку в УФРС признают законной. Ни в коем случае нельзя рассчитываться с продавцом в случайном месте.

Сегодня многие покупатели арендуют банковские ячейки, куда кладут деньги для расчета, вскрывать ее можно только после получения на руки выписки о регистрации права на недвижимость.

Подводные камни

Сделки с недвижимостью относятся к гражданско-правовым, они касаются многих нюансов проверки и оформления документов.

Условно проблемы, которые могут возникнуть при покупке жилья на вторичном рынке, делятся на 3 основных категории:

  • Юридического характера. Они связаны с «чистотой» жилого помещения. Покупатель рискует вложить деньги и остаться ни с чем.
  • Оформление документов. На переход права собственности технические документы не влияют, но если выяснится, что они не в порядке (не соответствуют действительному состоянию квартиры), придется заниматься переоформлением, возможно, платить штраф. Каждый документ, который имеет отношение к жилому помещению, необходимо проверять заранее.
  • Безопасность оформления связана с оплатой за квартиру.
На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Юридические консультации © 2018 ·   Войти   · Все права защищены Наверх