Звонок бесплатный
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 703-16-92 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 309-85-28 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 333-45-16 доб. 530 (бесплатно)

Возможность продажи квартиры, купленной на материнский капитал в 2018 году

Материнский капитал можно использовать в определенных направлениях. Одно из них – это улучшение жилищных условий, например, покупка квартиры. По сути, в проведении такого рода процедур нет каких-либо сложностей – средства можно направить и на погашение ипотечного займа, и в качестве стандартной оплаты.

Не редкость, когда после приобретения квартиры таким способом многие родители задумываются о ее продаже. Здесь уже не все так просто, потому что законодательством предусмотрены определенные ограничения в совершении подобных соглашений.

Чтобы понимать основные нюансы процедуры, следует изучить как основные положения по ее проведению, так и ключевые тонкости в совершении действий такого характера.

Что говорит закон

Право на продажу недвижимости, приобретенной с помощью средств материнского капитала, регламентируется положениями следующих нормативно-правовых актов:

В данных документах указаны все ключевые нюансы, которые важно учитывать при совершении сделки купли-продажи с объектом такого характера.

Допускается реализация жилья даже в том случае, если оно находится в обременении у банка. В такой ситуации дополнительно понадобится получить согласие от кредитора на совершение соответствующих действий.

Образец паспорта гражданина РФ

Образец паспорта гражданина РФ

Можно ли реализовать недвижимость

Итак, продать недвижимость, приобретенную на средства материнского капитала, возможно. Однако, в отличие от стандартной сделки, существуют некоторые особенности, касающиеся в первую очередь получения согласия от органов опеки.

Пожалуй, данный момент можно назвать ключевым при осуществлении операции, ведь зачастую родители не учитывают интересы детей, поэтому в процессе вполне возможно возникновение ситуаций, нарушающих права несовершеннолетних лиц.

Поэтому и следует отдельное внимание обратить на реализацию данного момента – при его получении можно считать, что половина проблем позади.

Условия сделки

Учитывая тот факт, что квартира была приобретена на средства материнского капитала, ее продажа допускается только в том случае, если соблюдены все условия, установленные законодательством РФ.

Так, необходимо выполнить следующие позиции:

  • оформить недвижимость в общую собственность всех членов семьи, в том числе и в отношении несовершеннолетних лиц;
  • в случае с детьми при совершении сделки понадобится также разрешение от органов опеки (для его получения важно, чтобы новая квартира по жилищным условиям ни в чем не уступала старой, поэтому дети до 18 лет имеют право на долю недвижимости, за чем очень строго следят государственные структуры);
  • если все представители семьи совершеннолетние, то является достаточным получение от них согласия.

Также стоит отметить, в случае наличия обременения в виде ипотеки нужно будет оформить разрешение от кредитной организации на заключение договора купли-продажи.

Образец свидетельства о рождении

Образец свидетельства о рождении

Как получить разрешение

Чтобы согласовать вопрос продажи с органами опеки, нужно доказать документально два факта. В соответствии с первым дети получают долю в новом жилье, при этом ее размер не должен быть менее той, что была в прошлой квартире. Что касается второго момента, то они касаются условий проживания – не допускается снижения качества характеристик недвижимости (либо сохраняются на прежнем уровне, либо повышаются).

Вместе с тем, отдельные ситуации подразумевают возможность нарушения данных условий, если не ущемляются интересы несовершеннолетнего лица. Для более точного понимания, попадает ли этот случай под исключение, рекомендуется заблаговременно обратиться в органы опеки за консультацией.

После предоставления всех документов в органы опеки госслужащие проверяют актуальность поданных сведений и направляют итоговые результаты в адрес заявителя в течение месяца.

Решение может носить либо удовлетворительный характер, либо отказной – в таком случае указываются причины. Срок рассмотрения запроса можно ускорить, если дополнительно к пакету бумаг приложить документ, подтверждающий внесение аванса за квартиру.

Если материнский капитал был использован для приобретения жилья по ипотечному займу, то возможно возникновение определенных трудностей.

В первую очередь увеличится пакет необходимых сведений – понадобится добиться согласования вопроса с банком.

Если покупка новой недвижимости планируется также с привлечением заемных средств, то рассчитывать на разрешение от органов опеки не стоит, так как данная ситуация характеризуется как нарушающая интересы несовершеннолетних лиц.

Образец свидетельства о праве собственности

Образец свидетельства о праве собственности

Необходимые документы

При любом рассмотрении, для получения разрешения от органов опеки понадобится предоставить в госструктуру следующие документы:

  • паспорт гражданина РФ – от всех членов семьи, имеющих данный документ;
  • свидетельство о рождении – для детей, возраст которых не превысил 13 лет;
  • заявление от родителей (заполняется согласно предъявляемой форме, которую можно запросить в органах опеки);
  • свидетельство прав собственности на продаваемый объект;
  • кадастровый паспорт;
  • паспорт БТИ;
  • выписка из поквартирной карты;
  • справка об отсутствии долгов по оплате услуг ЖКХ.

В заявлении дополнительно необходимо указать основную информацию по объектам договора купли-продажи, а также долю в новой и старой квартире для каждого лица.

Образец кадастрового паспорта квартиры

Образец кадастрового паспорта квартиры

Порядок процедуры

Порядок процедуры зависит от множества обстоятельств, будь то жилищные условия, возраст членов семьи, способ приобретения нового жилья и многое другое.

Однако следует все же выделить общепринятую инструкцию, актуальность которой подтверждается в большинстве ситуаций:

  1. Выбрать недвижимость, адекватно оценив свои финансовые возможности на ее приобретение.
  2. Посетить органы опеки с указанным пакетом документов для получения разрешение на проведение сделки.
  3. Заключить договор купли-продажи.
  4. Посетить Росреестр для проведения государственной регистрации оформленного соглашения.
  5. Выполнить свои обязательства по договору.

По сути, нет каких-либо существенных сложностей, но это только на первый взгляд. Далеко не всегда органы опеки идут навстречу родителям и выдают согласие на проведение операции. Однако их действия строго регламентированы, поэтому при отказе в удовлетворении запроса они руководствуются лишь законодательными нормами.

Выписка из поквартирной карточки

Выписка из поквартирной карточки

При ипотеке

Итак, как уже было ранее указано, в случае продажи квартиры, приобретенной при оформлении ипотеки с использованием материнского капитала, в первую очередь необходимо согласовать данный вопрос с банком. При этом стоит учитывать, если в отношении детей до сих пор не были выделены доли в недвижимости, это не является причиной не обращаться в органы опеки и попечительства.

Более того, вероятность получения одобрения по сделке в случае отсутствия причитающейся части жилой площади для несовершеннолетних лиц очень невелика. Поэтому при любом рассмотрении необходимо оформление запроса в госструктуры для согласования вопроса без лишних сложностей.

После утверждения всех формальных процедур и получения согласий от соответствующих органов нужно будет определиться с механизмом продажи жилья с обременением:

  • некоторая часть денежных средств покупателя будет учтена в качестве погашения обязательств по ипотечному займу продавца (обычно в таких ситуациях происходит оплата первоначального взноса);
  • при согласовании с кредитным учреждением сделки по заключению нового договора, в результате чего права и обязанности продавца по займу переходят к покупателю;
  • продавец выплачивает оставшуюся часть ипотеки, после чего она переоформляется на покупателя.

По сути, вариант с продажей квартиры с обременением может быть реализован, но он предполагает возникновения множества лишних сложностей. Поэтому, если обстоятельства позволяют, рекомендуется сначала погасить кредит, лишь после этого переходить к самой сделке.

Справка об отсутствии задолженности по квартплате

Справка об отсутствии задолженности по квартплате

Если жилье без обременений

В таком случае значительных затруднений возникнуть не должно.

Понадобится подготовить минимальный пакет документов:

  • выписка из ЕГРП;
  • договор купли-продажи;
  • кадастровый и технический паспорта;
  • расписка в получении аванса;
  • согласие от органов опеки;
  • обязательство, если доли не определялись заблаговременно, а будут учтены в новой недвижимости.

После передачи данных документов в Росреестр необходимо ожидать в течение 7 дней пока проводится регистрация.

В 2018 году не выдают свидетельства на объект. Вместо них, нужно оформлять выписка из ЕГРП. Таким образом, нет необходимости в повторном посещении госструктуры для получения правоустанавливающих бумаг. Однако крайне рекомендуется получить справку о переход прав собственности.

Дополнительно стоит отметить, что если в течение месяца после утверждения заявки не явиться в Росреестр за сданными документами, то они переправляются в архив. В случае необходимости их получения нужно будет делать официальный запрос, обработка которого занимает 10 дней.

Также допускается зарегистрировать сделку в многофункциональном центре. Однако срок оформления обычно увеличивается, но незначительно – 2-3 дня.

Образец выписки из ЕГРП

Образец выписки из ЕГРП

Налогообложение

В соответствии с п.3-4 ст. 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, полученной в результате заключения договора купли-продажи или договора долевого участия, которая документально находилась во владении менее 5 лет (или менее 3 лет, если жилье было оформлено до 2016 года), следует уплатить налог на доходы физических лиц.

Статья 217 НК РФ. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

Согласно письму Министерства финансов РФ № 03-04-07/33669, допускается уменьшить налогооблагаемую базу на сумму материнского капитала, а именно – на 453 тысячи рублей.

Подобное является актуальным, так как средства МК относятся к категории доходов налогоплательщика, которые не подлежат обложению подоходного налога – утверждено п.34, ст. 217 НК РФ.

По этой причине, вместо еще одного варианта с реализацией имущественного налогового вычета гражданин может воспользоваться вариантом с МК – в данной ситуации он решает самостоятельно.

Нюансы для покупателей

При совершении сделки купли-продажи в отношении квартиры, приобретенной на средства материнского капитала, необходимо учитывать определенные нюансы:

  • Если жилье было куплено в ипотеку, то до момента полной оплаты оно принадлежит кредитной организации.
  • При нарушении прав несовершеннолетних владельцев недвижимости, допускается обжалование сделки в течение 3 лет с момента наступления 18 лет. В такой ситуации покупателя лишают права собственности на жилье. При этом ему возвращаются ранее уплаченные средства. Однако, если у законных владельцев на данный момент такой суммы нет, то платежи производятся по частям, что в итоге может растянуться на достаточно длительный период. Учитывая нестабильность экономики и курса, на такой сделке могут потерять немало все стороны соглашения.
  • Пожалуй, ключевое условие – это получение согласия органов опеки. Поэтому следует заблаговременно учесть, как обеспечить интересы ребенка при продаже. Если возникают какие-либо затруднения, то рекомендуется обратиться в опеку для совместного разрешения проблемной ситуации.

Все справки и разрешения актуальны в течение очень ограниченного времени. Поэтому не нужно растягивать процесс – следует заранее распланировать свои действия с учетом срока «жизни» документов, чтобы в дальнейшем не возникло необходимости в повторном оформлении бумаг.

Итак, продать квартиру, купленную на материнский капитал, в 2018 году возможно, но с определенными сложностями. Многое зависит от частных обстоятельств дела: есть ли несовершеннолетние дети, каким образом была приобретена квартира и как будет куплено новое жилье – все это значительно влияет как на сам процесс, так и на его итог.

Поэтому и рекомендуется, не спешить с заключением сделки – важно сначала все обдумать, ведь таким образом можно избежать множества лишних неприятностей.

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Юридические консультации © 2018 ·   Войти   · Все права защищены Наверх