Звонок бесплатный
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 703-16-92 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 309-85-28 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 333-45-16 доб. 530 (бесплатно)

Возможность продажи дома, ранее купленного на материнский капитал

Государственная программа по выделению материальной помощи семьям, которую можно потратить только на определенные нужды, заработала в 2007 г.

Сертификат о выделении материнского капитала (МК) получает женщина, родившая или усыновившая второго ребенка или последующих. Но может он быть выдан и отцу, усыновившему 2 и больше детей, а также на имя других лиц, если они станут законными представителями ребенка (детей) по причине отсутствия или утери биологических родителей.

Средства из МК могут быть на усмотрение семьи перечислены по безналу для покупки недвижимости, погашения ранее оформленной ипотеки, ремонта в жилом помещении, платы за обучение детей, проведение социальной адаптации ребенка-инвалида.

Направить выделенные деньги женщина может и на формирование накопительной части своей будущей пенсии. В 2015 г. было разрешено разово получать по 20−25 тыс. руб. из МК каждой нуждающейся семье. Но основная цель, которую преследует правительство − это улучшение жилищных условий семьи.

Причем выданный сертификат является бессрочным, а потратить деньги семья может когда угодно. Таким образом, за более чем 10 лет многие российские семьи смогли приобрести квартиры или дома, участки под строительство за счет маткапитала и собственных сбережений и/или заемных. Контроль за расходованием государственных денег возложен на ПФР.

Главное условие приобретения недвижимости для семьи − она должна принадлежать по долям всем членам, на кого выделялись деньги. Как правило, в этих семьях есть несовершеннолетние дети, поэтому продать в дальнейшем такую недвижимость не так-то просто.

Потребуется выполнить условия законодателя. Конечно, целью продажи дома или квартиры, купленной за МК, может быть только уважительная причина. Но ею может стать и развод, возможно, жить отдельно придется отцу с одним из детей. Если условия продажи дома и последующей покупки другого жилого помещения не будут соблюдены, семье придется вернуть государству потраченные деньги.

Образец паспорта гражданина РФ

Образец паспорта гражданина РФ

Понятия и определения

Процедура покупки недвижимости за счет МК и дальнейшей эксплуатации четко оговорены законодателем. Семейный сертификат представляет собой платежный документ, который выдается после рождения или усыновления второго ребенка.

Приобрести за государственные деньги можно только жилую недвижимость, где семья сможет проживать постоянно (дом в черте города или за ним, квартиру). Помещение для семьи должно соответствовать санитарным и техническим нормам, быть введенным в эксплуатацию.

Купить можно помещение с соответствующей принятым стандартам площадью, когда на каждого члена семьи приходится определенное количество кв. м. К примеру, семья не может купить помещение, где будет только 1 жилая комната и т. д.

Скачать бланк заявления на получение материнского капитала

Если приобретается частный дом, то купить семье придется и участок под ним, т. к. земля не может остаться за другими хозяевами.

При приобретении только участка, он должен иметь вид разрешенного использования, предполагающий эксплуатацию под садово-огородное хозяйство и строительство капитальной жилой недвижимости, на возведение которой дается определенный срок.

Если в дальнейшем семья планирует продать дом с землей, то ее мотивами может стать только:

  • улучшение жилищных условий;
  • расширение жилой площади, возможно, в семье родились еще дети;
  • переезд в другой регион по причине трудоустройства, лучших климатических условий и т. д.

Для того чтобы продать дом, купленный на материнский капитал, нужно учесть правила процедуры для недвижимости, которая является частью жилого фонда страны. Согласовать свои действия семье придется с органами госконтроля.

Образец свидетельства о браке

Образец свидетельства о браке

Нормативное регулирование

При приобретении и продаже жилой недвижимости с участием МК нужно руководствоваться такими законодательными актами:

Гражданский кодекс Процедура распоряжения имуществом малолетних рассматривается в ст. 28 и 37.

Статья 28 ГК РФ. Дееспособность малолетних

Статья 37 ГК РФ. Распоряжение имуществом подопечного

ФЗ №256 (29.12.06) о дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей В статье:

  • 2-й указаны понятия и определения данного нормативного акта;
  • 3-й представлен перечень требований, которым должна соответствовать семья (ПФ ведет специальный реестр таких семей);
  • 5-й обозначен алгоритм выдачи сертификата;
  • 6-й указывается, в каком размере осуществляются выплаты;
  • 7-й, − куда можно потратить деньги семейного капитала.

Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 07.03.2018)

Письмо Минобразования №09-М Рассматриваются вопросы защиты жилищных прав несовершеннолетних.
ФЗ №218 (13.07.05) об обязательной госрегистрации жилой недвижимости Этим законом в 2015 г. были внесены изменения в ранее вышедший нормативный акт № 102 (16.07.98) об ипотеке (залоге недвижимости).

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017 (1) Об ипотеке

ФЗ №48 (24.04.08) об опеке и попечительстве В ст. 21 говорится об ограничениях, которые придется учитывать при реализации имущества, принадлежащего детям.

Для того чтобы получить разрешение контролирующих органов, семье нужно не просто представить вескую причину, но и понимать, что обстоятельства могут реально возникнуть только спустя несколько лет после покупки.

Исключения допускаются в случаях, когда дом был куплен в крупном городе, и неожиданно появилась реальная возможность расширить жилую площадь без ущерба для прав детей. Исходя из причины, указанной семьей в 2018 году, будет сделана оценка возможности осуществления планов.
Образец свидетельства о расторжении брака

Образец свидетельства о расторжении брака

Можно ли осуществить сделку

В законодательстве нет запрета на продажу дома, купленного или построенного ранее с привлечением МК при условии, что права несовершеннолетних не будут нарушены.

Сделка может быть признана законной, если:

В новом приобретенном жилом помещении несовершеннолетним выделятся равнозначные доли, а жилищные условия семьи сохранятся на том же уровне или становятся лучше Соблюсти данные правила можно, если одновременно провести 2 сделки, одну продажи дома, а другую – приобретения нового жилья. Для этого придется не только найти покупателя и продавца, но и подписать с ними предварительные договоры.

В соглашениях нужно будет указать долю каждого члена семьи, для несовершеннолетних она может остаться такого же размера или стать больше.

Каждому несовершеннолетнему владельцу доли дома после его продажи будет выплачена денежная компенсация в сумме равная ее стоимости Стоимость отчуждаемой доли нужно будет установить в день осуществления сделки. Проводится процедура также с разрешения органа опеки, они должны изучить документы, среди которых придется представить справку о стоимости доли без проведения ее независимой оценки.

При этом нужно будет открыть на имя каждого ребенка счет в банке и после сделки перечислить туда средства за их доли для хранения до достижения детьми 18-летия.

В дальнейшем распорядиться деньгами ребенка на банковском счете можно будет его законным представителям только в исключительных случаях, если орган опеки и попечительства даст разрешение, а для этого должна быть очень веская причина.

Семья не предполагает покупать новый дом или квартиру, но взамен отчуждаемых детских долей им выделяются равнозначные или больше по размеру и стоимости в другом жилом помещении Необязательно, чтобы другое жилье принадлежало родителям, это может быть дом или квартира близких родственников. Главное, чтобы по достижению 18-летия ребенок смог там самостоятельно проживать, если в этом будет необходимость. Допустимы ситуации, когда выделяемая доля ребенку меньше изначальной.

Это будет разрешено со стороны органа опеки при условии, что:

  • ребенку выделится столько же кв. м., ведь в разных по площади жилых помещениях при одинаковом количестве кубатуры доли будут отличаться;
  • стоимость выделяемой меньшей по кубатуре доли будет больше, чем первоначальной, т. к. в разных районах города (другом регионе) цена жилья отличается (несовершеннолетний должен получить разнозначную или больше по стоимости долю).

Если после покупки дома за счет МК пройдет столько лет, что все дети достигнут совершеннолетия, то всяческие ограничения для продажи общего имущества снимаются.

При покупке нового жилья несовершеннолетних можно не указывать в договоре купли-продажи, если в данный момент им доли не выделяются. Но тогда для органа опеки придется представить другие нотариально заверенные документальные доказательства, каким образом малолетних наделят имуществом или денежной компенсацией в ближайшем будущем (в течение 6-ти месяцев).

Если условия продажи не будут соблюдаться, на то могут быть разные причины, родителям сначала придется купить новое жилье и выделить там доли детям, а потом только разрешат продать, купленное (построенное) за счет МК. Исключительной может стать ситуация приобретения жилья меньшего по площади, если родителям нужно часть средств направить на лечение тяжелобольного ребенка.

Образец справки о составе семьи

Образец справки о составе семьи

Условия

В связи с тем, что государство защищает интересы малолетних, условия для проведения сделки включают получение предварительного разрешения от органа опеки. Для этого придется представить необходимые документы, подтверждающие, что права несовершеннолетних не нарушаются.

Хотя в данной процедуре есть много тонкостей, но основными требованиями, которые предъявляет законодатель, является выполнение основных условий:

  • за несовершеннолетними закрепляются равнозначные или большие по стоимости или размерам доли в новом жилом помещении;
  • приобретаемое для семьи жилье должно быть по площади равнозначным или больше;
  • продать дом можно, если в новом жилом помещении условия проживания будут лучше, сюда относится не только размер жилплощади, но и общее состояние.

Если совершить сделку без соблюдения требования закона, то контролирующие органы легко через суд добьются ее аннулирования. Разрешение на продажу дома орган опеки выдает в письменном виде.

Кроме того, после покупки нового жилого помещения для семьи детей обязательно придется прописать, если они будут выписаны из старого жилья, а это можно сделать только при прописке с ними одного из родителей. Фактически выделив долю ребенку в новом жилом помещении, прописать его можно на постоянно где угодно.

Этот факт также придется учесть, если доля в жилом помещении будет выделяться, например, одному из детей у родственников. Матери или отцу возможно придется туда прописываться с ребенком. Естественно, члены семьи или собственники (совладельцы) жилого помещения должны быть на это согласны.

Образец свидетельства о рождении

Образец свидетельства о рождении

Соблюдение сроков

В законодательстве не указан конкретно срок, в течение которого или через сколько можно продать дом, купленный с привлечением МК. Но существуют сроки совершения конкретной сделки. Так, письменное разрешение на проведение сделки, выданное органом опеки, считается действительным в течение 3-х месяцев.

В Письме Минобразования о защите прав детей по данному вопросу сказано, что с момента получения разрешения родители должны на проверку представить договора продажи и купли в течение месяца.

Контролирующим органам потребуется сообщить примерно через месяц, что сделка состоялась, т. к. они должны проверить ее законность. Если по истечении месяца родители не смогут по разным причинам провести сделки по продаже и приобретению жилья, им придется снова обращаться за разрешением для их проведения.

Несмотря на то что дом можно продать в любой момент, придется учесть другие факторы:

  • Если семья владела домом меньше 3-х лет, для жилья, приобретенного с начала 2016 г., требуется им владеть минимально 5 лет, для проведения сделки отчуждения нужно платить подоходный.
  • Можно избежать уплаты подоходного, если ранее право на налоговый вычет семьей не было использовано, плюс в данный момент 2 сделки будут проведены одновременно – продажа старого жилья и покупка нового.
  • Если продать нужно дом, который приобретался не только за средства МК, но и ипотечные деньги, то потребуется еще в орган опеки и попечительства представить согласие банка.

Развод

Сертификат получает на свое имя один из родителей (усыновителей) ребенка, но деньги государство выделяет на всю семью, поэтому после приобретения дома или квартиры доля жилого помещения должна принадлежать каждому.

На случай расторжения брака никто из супругов не может потерять свою долю. Жилье можно разделить фактически в добровольном порядке или через суд. В другом случае разделение происходит номинально, тот, кто уходит из семьи, оставляет свою часть бывшему супругу или детям, т. е. переписывает на них имущество по дарственной.

В добровольном или принудительном порядке может быть принято решение о выплате стоимости доли супругу, который оставляет свое имущество и уходит. Но существует после развода и другой вариант – это продажа дома с целью покупки жилья для бывших супругов и детей. Конечно, важно с кем остаются дети после развода.

В любом случае каждый из супругов может претендовать только на свою часть. После продажи дома вряд ли получится купить два, чтобы права детей не были затронуты, скорее всего, бывшим супругам придется приобрести 2 квартиры.

Родитель, с которым остаются дети, получает законное право на приобретение нового жилья с учетом детских долей. Если родитель, с которым остаются дети, выплатит бывшему стоимость его доли, это еще не обозначает, что последний за эти деньги легко приобретет для себя жилья. Скорее всего, ему придется доплачивать.

Как происходит процедура

В зависимости от обстоятельств, в которых окажется семья, для продажи дома родителям придется предпринять некоторые шаги:

  1. Найти потенциального покупателя. Потребуется дать ему для проверки документы на право собственности на дом и участок, техническую документацию. Требования к земле для совершения сделок предъявляются довольно строгие, поэтому придется предусмотреть все моменты. Нередко при таких обстоятельствах выписывать детей с одним из родителей к родственникам нужно заранее, т. к. мало кто из потенциальных покупателей согласится рассматривать вариант, где прописаны несовершеннолетние. Фактически родители должны предпринять действия, чтобы дом был без обременений.
  2. Найти подходящее жилое помещение. Потребуется также проверить на него документы, важно, чтобы недвижимость была без обременений, не оказалась в залоге или арестованной, с долгами и т. д.
  3. Оформить предварительные договоры на продажу и покупку.
  4. Представить необходимые документы в орган опеки и попечительства, чтобы были проверены будущие жилищные условия для детей. Получить от органов местной власти разрешение на проведение сделок. Если ранее при покупке дома на детей не оформлялись доли, а родители представляли в ПФ нотариальные обязательства об обеспечении детей средствами из МК в будущем или иным путем, эти документы нужно будет представить в ПФ и получить от него также согласие.
  5. Провести сделки в законном порядке, зарегистрировать на всех членов семьи права собственности на их доли.
  6. Представить документы на проверку в орган опеки о зарегистрированных правах собственности в новом жилом помещении всех членов семьи.

Получение разрешения в органах опеки

Орган опеки выдает разрешение на проведение продажи дома по письменному заявлению владельца сертификата.

Потребуется также представить:

  • гражданские паспорта родителей и взрослых детей;
  • свидетельство о браке или разводе, в последнем случае справку из суда, кто из них назначен опекуном;
  • справку о составе семьи — Скачать бланк справки о составе семьи;
  • согласие всех совершеннолетних членов семьи на продажу недвижимости;
  • правоустанавливающие документы на дом и участок на всех членов семьи с выделенными им долями (у каждого должно быть отдельное свидетельство о регистрации прав собственности на часть дома и земли);
  • свидетельства о рождении маленьких детей;
  • проекты договоров по обеим сделкам;
  • другие по требованию.

Для того чтобы сделку впоследствии не аннулировать, а выделенные государством средства не были обналичены, как происходит при покупке и последующей продаже ветхого жилья, после изучения документов орган опеки приглашает родителей с детьми, которым исполнилось 14 лет, на собеседование.

Сотрудники органа опеки могут выехать по адресу помещения, которое предполагается купить, для проверки его состояния. Если указанные законодателем требования соблюдаются, орган опеки выдает разрешение в виде постановления от имени главы местной администрации.

Если маткапитал был потрачен на приобретение участка под строительство, а дом является недостроенным, то и зарегистрированных прав на собственность на жилье ни у кого из членов семьи нет.

Получить разрешение от органа опеки на продажу участка с недостроенным домом с целью приобретения, например, квартиры, когда размеры детских долей еще не уточнены, не получится.

Необходимые документы

Для проведения сделок окончательные договоры оформляются и заверяются в нотариальной конторе. Договор на продажу участка под домом, естественно, оформляется отдельно. Фактически к нотариусу нужно прийти с проектами 3-х договоров (продажа дома, продажа участка, покупка нового жилья).

Нотариусу нужно представить для заверения сделок тот же пакет документов, что и в орган опеки и попечительства, а к нему приложить выданное разрешение. Если на покупку дома оформлялась ипотека, то нужно прилагать еще и согласие от банка на продажу. Для проведения каждой сделки нужно оплачивать госпошлину.

После оформления договоров у нотариуса родители с покупателем их дома и участка, и продавцом нового жилья направляются в Росреестр, где нужно переоформить права собственности для всех. Но тем не менее данная процедура предполагает множество нюансов.

Например, для покупки семьей нового жилья продавец должен представить нотариально оформленное согласие своего супруга или совладельцев долей, если у помещения несколько хозяев. Поэтому каждую сделку нужно рассматривать отдельно, а пакет документов, которые могут понадобиться, лучше продублировать всем участникам.

Перерегистрация прав на собственность обычно проводится в течение 2 недель.

Если жилье в ипотеке

Дом, который нужно продать, может еще находиться в ипотеке, а значит и в залоге у банка. Из этой ситуации есть 2 выхода. Банк может дать согласие на продажу дома, но покупатель должен погасить ипотеку продавца за свой счет или также за счет заемных средств. В другом случае с покупателем можно оформить допсоглашение, по которому он возьмет на себя обязательства по уплате долга. При этом дом останется в залоге у банка по-прежнему.

Если родители покупают ипотечное жилье, то предполагается, что вырученные от продажи своего дома деньги они направляют на покупку нового, которое на момент совершения сделки находится в залоге. В этом случае им придется оформить у нотариуса обязательство, и как только банк снимет обременение с нового жилого помещения, они оформят доли на детей в течение полугода.

Эти обязательства представляются в орган опеки. Но именно в этом случае от контролирующего органа может поступить отказ, когда семья желает купить жилье недостроенное или ипотечное, находящееся в залоге.

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Юридические консультации © 2018 ·   Войти   · Все права защищены Наверх