Звонок бесплатный
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 703-16-92 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 309-85-28 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 333-45-16 доб. 530 (бесплатно)

Документы для оформления продажи квартиры от собственника в 2018 году

Какие документы нужны для продажи квартиры от собственника в 2018 году — этот вопрос волнует десятки и сотни людей, желающих грамотно и выгодно продать жилье, не прибегая к помощи риелторов и фирм недвижимости, ведь им нужно платить большие деньги за услуги.

Другая проблема — большое число мошенников, лишающих продавцов и покупателей денег и жилья. Как эффективно провести сделку, чтобы не попасть в их схемы?

Как происходит процесс

Операция по продаже жилья происходит по стандартной схеме с незначительными различиями в зависимости от обстоятельств.

На сегодняшний день большая доля таких процедур производится с привлечением агентств недвижимости, которые берут на себя выдачу предложений и поиск покупателей, общение с ними, заключение договора и окончательную регистрацию перехода прав. Комиссионные при этом платятся существенные.

Можно сэкономить, если самостоятельно реализовать жилье, а со стороны покупателя — найти подходящую жилплощадь.

Процесс состоит из следующих этапов:

  • осмотр квартиры;
  • обсуждение условий сделки;
  • составление договора и сбор необходимых бумаг;
  • заключение сделки;
  • государственная регистрация;
  • подписание акта приема-передачи и расчет.

Скачать бланк акта приема-передачи имущества

Образец свидетельства о праве собственности

Образец свидетельства о праве собственности

Какие документы пригодятся

И покупатель, и продавец несут риски, поскольку каждая сторона может потенциально обмануть другую и не выполнить свои обязательства.

Чтобы удостовериться в юридической чистоте сделке, сторонам необходимо обменяться документами, причем большая часть требуется от продавца, чтобы покупатель убедился в его правах на объект и правах на продажу, ведь иногда и имея право собственности, продавать жилье не разрешается, например, при наличии ограничений или обременений в виде ареста, залога и т. п.

Какие документы нужны:

  • о праве собственности;
  • о подтверждении права собственности;
  • техническая документация;
  • форма № 9 из паспортного стола — Скачать бланк справки о регистрации по форме №9 о составе семьи ;
  • выписка из лицевого счета;
  • все необходимые нотариально удостоверенные согласия третьих лиц;
  • все необходимые согласия органов попечительства.

Уже договорившись об операции, покупателю нужно сделать последние шаги:

  1. Обновить имеющиеся технические документы и собрать недостающие.
  2. Погасить все долги перед жилищно-коммунальными поставщиками и службами, а также перед ТСЖ и другими организациями.
  3. Снять с регистрационного учета прописанных жильцов либо получить от них письменные согласия на продажу, заверенные у нотариуса.
  4. Выбрать нотариуса для заключения сделки либо составить примерный текст договора самостоятельно.

Продавцу нужно подготовить деньги для расчета.

Образец справки по форме 9

Образец справки по форме 9

Правоустанавливающие

Главнейшие бумаги при желании продать/купить жилье — правоустанавливающие, документы-основания.

Ими могут быть:

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • выписка о государственной регистрации права собственности;
  • договор купли-продажи;
  • дарственная;
  • договор мены;
  • договор о приватизации;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • и другие бумаги, которые могут подтвердить, что продавец — реальный собственник.

В первую очередь предоставляются свидетельство либо выписка. Свидетельства выдавались Росреестром до 2015 года. А с этой даты выдаются выписки.

Иногда продавец продает жилплощадь, на которую не успел зарегистрировать право собственности, но это не мешает провести операцию на основании иных документов из перечисленных — прост Росреестр внесет в ЕГРН сразу 2 записи: о том, что собственником стал продавец, а затем — покупатель.

Покупателю нужно быть бдительным — наличие свидетельства или выписки еще не гарантия, что квартира «чиста»: документы могут быть получены давно, а с тех пор квартиру уже переписали на иного человека.

Чтобы убедиться в достоверности и актуальности сведений, нужно заказать в Росреестре общую выписку об объекте недвижимости. Росреестр постоянно обновляет данные, и так вы получите самую свежую информацию.

Образец договора купли-продажи квартиры:

Образец договора купли-продажи квартиры 1

Образец договора купли-продажи квартиры 2

Образец договора купли-продажи квартиры 3

Образец договора купли-продажи квартиры 4

Технические

К техническим бумагам относятся:

  • кадастровый паспорт или выписка;
  • технический паспорт или план;
  • межевой план — если покупается и земельный участок.

Кадастровый паспорт выдавался до 2015 года и содержал основные технические сведения об объекте, которые вносились в ГКН — госкадастр недвижимости. С 2015 года по новой реформе выдаются выписки об основных характеристиках объекта — более емкий и содержательный документ. И обе бумаги нужны, чтобы покупатель знал — объект зачислен в реестр ЕГРН, имеет кадастровый номер, кадастровую оценку, а значит, процедура регистрации будет простой. Этот документ содержит и план-эксклипацию жилья.

Технические паспорта изготовлялись до 2012 года, а затем стали делать технические планы — это протокол БТИ, составляемый на основании реального осмотра объекта, в нем указываются различные параметры квартиры — площадь, размеры помещений, материалы, этажность и т. д. Технический план оснащен схемой с планировкой квартиры без экспликации.

Если квартира не стоит на кадастровом учете, сделать это можно только на основании техплана. Технический план готовят кадастровые инженеры по вызову собственника. Стоимость варьируется в зависимости от площади объекта и может достигать 10-15 тысяч рублей. Если же план был, но потерялся, в МФЦ нужно заказать дубликат, стоимость услуги — 900 рублей.

Первичный техплан выдает застройщик после заключения акта ввода объекта в эксплуатацию. Если он не выдал такой документ, то собственнику нужно самостоятельно его добиваться.

При любых изменениях в квартире, подпадающих под перепланировку или перестройку, их нужно отражать в техплане, а затем — в реестре ЕГРН.

Если покупатель обнаружит несоответствие данным техплана и реальному состоянию квартиры, это повод заподозрить продавца в проведении незаконной перепланировки.

Если эта перепланировка не входит в запрещенный список, то ее будет легко узаконить, а если же капитальный ремонт нанес риск жилью и другим жителям, от покупки стоит отказаться — за такое действие могут выселить и лишить права собственности.

Межевой план — схема с границами земельного участка. Первый официальный документ на землю.

Образец свидетельства о праве на наследство

Образец свидетельства о праве на наследство

Дополнительные

Чтобы не иметь проблем после заселения в квартиру, покупатель вправе запросить:

Форма 9 Справка из паспортного стола с перечислением всех прописанных граждан; ее можно заказать в МФЦ, срок изготовления — 1 неделя, а срок действия — 30 дней.
Выписка из лицевого счета Справка из ТСЖ или ЖЭУ, в которой отражается состояние расчетов по жилищно-коммунальным платежам; так покупатель узнает, есть ли за квартирой долги.
Справка из налоговой Чтобы знать о наличии или отсутствии недоимки по налогу на имущество и земельному налогу.

Также каждой стороне можно воспользоваться общедоступными сервисами для наведения элементарных справок друг о друге:

services.fms.gov.ru База МВД с недействительными паспортами.
fssprus.ru База Службы судебных приставов.
kad.arbitr.ru База судебных дел.
Образец кадастрового паспорта квартиры

Образец кадастрового паспорта квартиры

При ипотеке

Если покупатель собирается заключать с банком ипотечный договор, ему придется принести в кредитную организацию целый пакет бумаг:

  • предварительный договор — соглашение, заключаемая сторонами до основной в качестве гарантии, что к определенной дате или событию основная сделка состоится; обычно снабжается соглашением о задатке, залоге или авансе;
  • правоустанавливающая и техническая документация об объекте;
  • паспорта сторон;
  • сведения о доходах и объекте залога;
  • и т. п. — каждый банк предъявляет индивидуальные требования к клиентам, вплоть до запроса справок от психиатра и нарколога об отсутствии соответствующих заболеваний.

Пока покупатель не рассчитается с банком, квартира будет иметь ограничения — находиться под залогом кредитора.

Если есть малые дети

Если владельцами или совладельцами жилплощади являются дети либо несовершеннолетние прописаны в ней, то нужно получить разрешение органов опеки и попечительства — на продажу доли ребенка или снятие с регистрации. Условие получения этой бумаги — ребенку будет предоставлено аналогичное жилье или лучше. Так соблюдается Семейный кодекс и Конвенция о правах ребенка.

В любом случае родителям или уполномоченным опекунам (если родителей нет) необходимо подать в органы:

  • заявление;
  • технические и правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру и покупаемую вместо нее, чтобы органы сравнили объекты;
  • паспорта представителей и свидетельства рождения детей;
  • если ребенку больше 14 лет — собственное письменное согласие на сделку.

Ожидать ответ придется 2 недели.

В налоговую

В ИФНС нужно обращаться уже после заключения сделки и проведения приемки-передачи, регистрации права собственности, причем в следующем году после года договора.

Продавец должен заплатить с суммы продажи 13 % в бюджет, если квартира продана за более чем 1 миллион рублей и была в собственности меньше 5 лет либо меньше 3 лет — но была подарена ему, приватизирована или получена в наследство.

Продавец может подать в налоговую бумаги на получение имущественного вычета по 220-ой статье Налогового кодекса. Максимальный размер вычета — 260 тысяч рублей + до 390 тысяч с процентов по ипотеке, если она имела место быть.

Статья 220 НК РФ. Имущественные налоговые вычеты

Прочие

Если стороны или одна из них действует через представителя, обязательно нужны доверенности, заверенные нотариусом.

Если квартира совместно нажита супругами, то либо оба супруга участвуют в сделки как дольщики, либо второй супруг предоставляет согласие, которое заключено при нотариусе.

Если объект находится в долевой собственности, то нужно заверить договор купли-продажи, иначе Росреестр откажет в регистрации. А также требуется предложить дольщику/дольщикам выкупить продаваемую часть и ждать ответа 30 дней.

Если среди собственников есть дети или она обременена иждивенцем, то тоже договор купли-продажи подтверждается у нотариуса.

В случае использования средств материнского капитала, покупателю нужно иметь сертификат, а также согласие Пенсионного фонда перечислить необходимую сумму с индивидуального лицевого счета покупателя напрямую продавцу.

Скачать договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала

Если же покупателю удалось получить жилищную субсидию, то также нужно согласие административного органа муниципалитета и сертификат на субсидию.

Некоторые советы

Этапы продажи со стороны продавца:

  1. Беспристрастный взгляд — продавец объективно оценивает жилье: не завышает цену, а устанавливает ее, опираясь на цифры на рынке на аналогичные квартиры, либо вкладывается в улучшение условий жилплощади и обоснованно поднимает цену.
  2. Подготовительный этап — косметический ремонт, уборка, подготовка всех документов, которые могут заинтересовать покупателей, а также урегулирование задолженностей и споров с поставщиками услуг.
  3. Объявление — публикация в различных источниках подробного объявления с фотографиями объекта.
  4. Осмотр — прием потенциальных покупателей для осмотра жилья. Выбор удачного времени для их визита — в какое время дня квартира выглядит наиболее выгодно. Заблаговременная подготовка презентационной речи.
  5. Заключение сделки и прием-передача.

Покупатель проходит другие шаги:

  1. Определение параметров желаемой жилплощади и оценка финансовых возможностей после мониторинга цен на рынке, выбор способа оплаты — из собственных резервов, или с привлечением сторонних ресурсов, как ипотечные деньги, средства из материнского капитала или получение жилищной субсидии.
  2. Поиск подходящих объектов.
  3. Осмотр квартир и подробное изучение документации по ним.
  4. Наведение справок о продавце и объекте.
  5. Заключение сделки и прием-передача.
  6. Регистрация права собственности.

Иногда стороны заключает предварительный договор, т. н. соглашение о намерениях, что стало распространенной практикой в последние годы. Предварительный договор может быть снабжен соглашением о задатке, залоге или выплате аванса.

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Юридические консультации © 2018 ·   Войти   · Все права защищены Наверх