Звонок бесплатный
Москва и область:
Москва И МО:
+7 (499) 703-16-92 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 309-85-28 (бесплатно)
Регионы:
8 (800) 333-45-16 доб. 530 (бесплатно)

Оформление договора дарения доли квартиры между близкими родственниками в 2018 году

Собственник имеет право распоряжаться своим имуществом. Оформить завещание, дарственную на родственников или продать недвижимость он может в любой момент. Но все же каждая процедура имеет определенные нюансы.

Передать имущество в пользование просто так на словах не получится, даже если одаряемый – близкий родственник.

Сделку придется провести по всем правилам, после этого новый хозяин сможет оформить на себя права собственности на дом, квартиру, дачу, машину, земельный участок и т. д.

Нередко собственники передают в дар только часть (долю) от общего жилого помещения. К примеру, им изначально принадлежит доля или они ее специально выделяют для одаряемого, остальную часть имущества оставляя себе или передавая другим лицам.

В любом случае потребуется грамотно составить договор дарения доли квартиры между близкими родственниками в 2018 году, желательно с привлечением юриста. Одаряемыми могут быть и чужие лица, но любое дарение нельзя совершить с условием.

Правовая сделка дарения совершается на безвозмездной основе, т. е. даритель не имеет права что-либо потребовать от одаряемого.

Существенное отличие дарственной от завещания в том, что в первом случае имущество должно перейти к другому лицу при жизни собственника, а в другом – только после его смерти. Передаче в дар подлежит любое имущество собственника, если на нем нет обременений или оно не изъято из гражданского оборота по иным причинам.

Документ нужно будет составить по всем требованиям законодательства, для сделки заранее собирается пакет необходимых документов.

По общим правилам одаряемый должен оплатить НДФЛ от стоимости передаваемого имущества, т. к. считается, что он получил прибыль. Но если будут представлены документы о родстве между сторонами сделки, то налог платить не придется.

Если договор составляется между родственниками, то другие родственники-совладельцы квартиры не обязаны давать согласие на совершение сделки. В случае когда собственник решит передать свою долю чужому лицу, он должен взять у остальных совладельцев письменное нотариальное согласие.

Общие аспекты

Законодательные аспекты совершения сделок дарения указаны в:

  • Гражданском кодексе, гл. 32, ст. 572 (определение понятию «дарение»), ст. 574 (оформление и регистрация дарственной);
  • Семейном кодексе;
  • ФЗ №218 (13.07.15);
  • ФЗ №122 (21.07.97) о необходимости проведения госрегистрации сделки после заключения договора;
  • ФЗ №302 (30.12.12), начиная с марта 2013 г. госрегистрации подлежит переход прав собственности от одного лица к другому.

Дарителем может выступать не каждое физлицо. Так, им не может быть недееспособный гражданин или несовершеннолетний, лицо, которое занимает должность врача, преподавателя или работника соцслужбы, если одаряемым выступает пациент, ученик, подопечный.

Статья 574 ГК РФ. Форма договора дарения

Статья 572 ГК РФ. Договор дарения

Врачу, преподавателю или госслужащему можно будет сделать дар фактически только близкому родственнику.

Дополнительно для проведения сделки потребуется:

  • владельцу иметь права собственности на долю в квартире, она должна быть выделенной;
  • сначала приватизировать жилье на всех членов семьи, если они проживают в квартире по договору соцнайма, затем для каждого выделить долю;
  • собственнику доли получить от супруга письменное и нотариально заверенное разрешение на проведение сделки, независимо от того, кто одаряемый, родственник или чужой человек, при условии, что имущество было нажито в браке;
  • получить разрешение от органа опеки и попечительства, если одаряемым является несовершеннолетний или недееспособный человек;
  • снять с квартиры обременение, если, к примеру, она находится в залоге у банка.

Дарственная оформляется на добровольной основе, т. е. необходимо не только желание дарителя, но и согласие одаряемого принять дар, которое он подтверждает подписью в договоре.

Если одаряемый хочет отказаться от дара, он делает это в устной форме в разговоре с дарителем (можно при свидетелях), приходить для этого к нотариусу нет необходимости.

До или после совершения сделки одаряемый ничего не должен дарителю, если стороны договорятся устно о каких-либо взаиморасчетах, их нельзя внести в текст договора.

В тексте договора нельзя указать, что он вступит в силу при таких-то обстоятельствах, например, одаряемый обязан проживать в квартире после оформления на нее прав, или сделать там ремонт. Но по закону разрешается оформить дарственную в виде обещания, т. е. сам дар перейдет к одаряемому не в настоящий момент, а в будущем, когда произойдут те или иные обстоятельства.

Например, внук закончит ВУЗ и тогда квартира дедушки-дарителя станет его. Но такой договор нужно составлять очень внимательно. Если, к примеру, дедушка скоропостижно умрет, на квартиру будут претендовать прямые наследники по закону и они заберут свою долю.

В то же время, оформляя дарственную в виде обещания, нельзя одновременно написать на эту долю недвижимости завещание. Причем заменить дарственной-обещанием завещательный документ не получится.

Обстоятельства, указанные в дарственной, должны произойти при жизни дарителя.

Несмотря на то что соглашение составляется между родственниками, в него нужно вносить все необходимые реквизиты:

  • дату и место заключения сделки;
  • паспортные данные сторон;
  • полную информацию о передаваемой доле на основании документов о ней (адрес, технические характеристики – площадь, этажность дома, указание на конкретную жилую территорию в квартире, если оно есть – комнату(ы), и т. д.).

В дарственную вносятся права и обязанности участников, условия, при которых документ можно будет аннулировать согласно действующим законам. Различные нюансы должны быть предусмотрены заранее, потом изменить текст дарственной будет невозможно.

Образец договора дарения доли квартиры:

Образец договора дарения доли квартиры 1

Образец договора дарения доли квартиры 2

Кто может претендовать

Лица, которые по дарственной получают имущество собственника, являются одаряемыми. Они принимают дар по своей воле и могут в дальнейшем им распоряжаться, как захотят.

По Гражданскому кодексу к близким родственникам принадлежат:

  • супруги;
  • дети родные и усыновленные;
  • родители;
  • сестры и братья;
  • бабушки и дедушки;
  • внуки.

Отличия в принципе в тексте договора дарения родственникам или чужим лицам нет. Одаряемые ничем не рискуют, получая дар, больше внимания договору должны уделять дарители.

Как правило, дарственная и оформляется с целью бесплатно передать родственнику имущество. Если собственник принял решение отдать кому-то свое имущество, даже чужому человеку, никто не может этому препятствовать.

Образец паспорта гражданина РФ

Образец паспорта гражданина РФ

Какой должна быть доля

По общим правилам дарителю нет необходимости указывать в тексте договора, что он дарит долю или все имущество. На самом деле указываются характеристики передаваемого в дар объекта, именно по ним определяется, на какую часть имущества будут переоформляться права собственности.

Если жилье принадлежит совладельцам на правах долевой собственности, то у дарителя нет никаких проблем.

При владении несколькими гражданами совместной собственностью потенциальному дарителю придется сделать выделение своей части. Для этого предварительно он получает письменное согласие остальных совладельцев на выделение доли. На свое усмотрение они могут его и не дать.

Ситуация может сложиться так, что родственники, владеющие общей квартирой, узнают о намерениях потенциального дарителя. По закону одаряемый после получения дара и переоформления на себя прав собственности может вселиться в помещение.

Если остальные совладельцы против его присутствия, то таким образом они могут остановить намерения дарителя. Поэтому в интересах каждого сособственника квартиры оформить документы на свою долю, задолго до таких сделок, как дарение, завещание, купля-продажа.

При дарении доли следует учесть некоторые особенности жилых помещений:

Квартира находится в ипотеке, доли могут принадлежать, например, супругам Один из них не сможет подарить свою часть кому-либо, пока кредит не погасится и обременение банк не снимет. Если будет речь идти о купле-продаже, то на покупателя, например, банк согласится переоформить долг, естественно, квартира останется в залоге. Но при получении квартиры по дарственной она не может остаться в залоге.
Квартира коммунальная Подарить свою комнату гражданин сможет, если приватизировал ее, и оформил отдельные права. У соседей ему просить согласие не придется, а у совладельцев потребуется, если все они владеют коммуналкой совместно.
Приватизированная квартира Обычно сразу после процедуры она принадлежит всем членам семьи, кто участвовал в приватизации. Только с согласия других членов семьи один из них сможет оформить дарственную.
Не приватизированное жилье Проводить с ним какие-либо сделки, вообще нельзя, оно является собственностью муниципалитета. Сначала придется пройти приватизацию.

Когда в дар передается доля, в дарственной обязательно прописываются данные всех совладельцев, которые дали согласие на дарение, размеры их долей и стоимость каждой. Придется также указать всех лиц, которые в помещении прописаны, но не являются собственниками жилья.

Для дарителя также важно понимать, какой у него размер доли, ведь существует в законе понятие неделимой доли (очень малой). При ее наличии с ней проблематично совершать какие-либо сделки.

Ведь владельцу такой доли практически невозможно вселиться в жилое помещение, т. к. ее площадь очень мала для проживания. Чаще всего собственникам маленьких долей квартир приходится их дарить тем лицам, кто уже владеет там частью или прописан.

Образец свидетельства о праве собственности

Образец свидетельства о праве собственности

Список необходимых документов

Какие документы должен со своей стороны представить для сделки у нотариуса даритель:

  • Гражданский паспорт.
  • Правоустанавливающие документы на выделенную долю в квартире, выписку из ЕГРН.
  • Технические документы на часть жилого помещения. Отдельным может быть только кадастровый паспорт, поэтажный план многоквартирного дома или квартиры у всех совладельцев будет одинаков.
  • Договор дарения, хотя составить его можно и у нотариуса. Оформляется он в 3-х экземплярах.
  • Согласие на совершение сделки, его может потребоваться получить у таких лиц:
    • супруга;
    • совладельцев;
    • органа опеки;
    • банка.
  • Справку о составе семьи с указанием лиц, прописанных в квартире. Скачать бланк справки о составе семьи
  • Документ, подтверждающий родство между участниками.
  • Квитанцию об уплате госпошлины за заверение дарственной.

Одаряемому нужно иметь при себе только паспорт. Для переоформления прав собственности даритель и одаряемый обращаются вместе в Росреестр или в МФЦ, и к вышеуказанным документам подают 2 заявления.

Одно от имени дарителя на переход прав к лицу, указанному в дарственной. Другое — от одаряемого на регистрацию прав на его имя.

За проведение перерегистрации прав уплачивается госпошлина. Если от имени одной из сторон выступает уполномоченное лицо, то ему всегда нужно предъявлять нотариальную доверенность и гражданский паспорт.

Необходимо также учесть один нюанс, если дарителем выступает престарелый человек или вместо него пришел уполномоченный, то нотариус имеет право потребовать справку от психиатра или проведение сделки на дому в присутствии истинного дарителя.

Такие действия иногда помогают предотвратить мошеннические сделки, за которыми может скрываться вымогательство (угрозы, манипуляции и т. д.) со стороны одаряемого.

Образец выписки из ЕГРН

Образец выписки из ЕГРН

Процесс оформления

Сама процедура передачи дара состоит из нескольких простых действий.

Потребуется:

  • дарителю предупредить одаряемого о предстоящей сделке, получить от него устное согласие, назначить день для посещения нотариуса;
  • подготовить необходимые документы;
  • участникам сделки прийти в назначенный день в нотариальную контору;
  • после оформления дарственной участникам подписать акт приема-передачи имущества, это лучше сделать в присутствии свидетелей, заверяется бумага у нотариуса на усмотрение сторон, но это необязательно;
  • дарителю и одаряемому с документами и заявлениями подойти в Россреестр для переоформления прав на собственность (один экземпляр договора дарения Росреестр заберет себе);
  • одаряемому прийти спустя 10 дней и получить выписку из ЕГРН о владении долей в квартире (по новым правилам свидетельство не выдается).
Образец справки о составе семьи

Образец справки о составе семьи

Если получатель несовершеннолетний

Оформить дар можно в пользу несовершеннолетнего, полноправным хозяином помещения он станет только в 18 лет. До тех пор, пока он подвергается опеке со стороны законных представителей, они могут распоряжаться его имуществом на свое усмотрение, но должны и заботиться о нем (платить коммунальные, делать при необходимости ремонт, сохранять помещение для ребенка).

Подписать дарственную самостоятельно ребенок может начиная с 14-ти лет после получения паспорта.

В помещении несовершеннолетнего может проживать вся его семья, родители могут там прописаться и прописать его. Прописать ребенка одного они по закону не имеют права, тем более, он не может проживать отдельно от семьи.

Для этого есть отдельные случаи по достижению им 14-ти лет. Ему можно временно прописываться у родственников или в общежитии для учебы и т. д., но с письменного разрешения родителей.

Орган опеки и попечительства должен дать разрешение на совершение сделки купли-продажи от имени несовершеннолетнего его законными представителями. Для проведения таких сделок должна быть уважительная причина.

От имени ребенка родители не могут сделать дар или оформить завещание в пользу другого лица. Если доля в квартире оформляется в пользу несовершеннолетнего одаряемого, то разрешение от органа опеки потребуется.

В дарственной указываются данные ребенка и представителя (родителя, усыновителя, опекуна), который от его имени совершает сделку. Конечно, среди документов должно быть удостоверение личности ребенка (свидетельство о рождении или паспорт) и законного представителя.

Нужен ли нотариус

Оформить дарственную можно в простой форме без нотариального заверения на усмотрение сторон (ГК, ст. 160−161). Такой договор, подписанный только участниками, вместе с другими документами обязаны принять для переоформления прав собственности на жилье.

Статья 160 ГК РФ. Письменная форма сделки

Статья 161 ГК РФ. Сделки, совершаемые в простой письменной форме

Подписи на соглашении участники сделки должны поставить в присутствии ответственного сотрудника регистрирующего органа (Росреестра или МФЦ). Часто так и делают родственники, чтобы не тратить деньги на услуги нотариуса. Образец дарственной они вполне могут скачать из интернета.

Но иногда все же это лучше сделать у нотариуса, особенно если в дар передается доля (ГК, ст. 163, п. 2). В некоторых случаях похода к нотариусу просто не избежать.

Статья 163 ГК РФ. Нотариальное удостоверение сделки

Например:

  • Супруги приобретают квартиру в совместную собственность, она считается совместно нажитым имуществом. Потребуется не только выделение долей каждому супругу, но и разрешение одного из них на оформление дарственной, если одаряемый – чужой человек.
  • Супруги владеют совместно квартирой. Для того чтобы один из них подарил свою часть другому, потребуется оформить соглашение о разделе имущества или брачный договор. В таких документах без оформления дарственной можно указывать о переходе имущества от одного супруга к другому при жизни.
  • Требуется оформить дарственную в виде обещания. Когда в будущем одаряемый придет в Росреестр для переоформления на него прав собственности, ему потребуется иметь при себе подтверждающий документ, что событие, о котором идет речь в соглашении, наступило. Лучше всего, когда такую дарственную составит грамотный юрист.

Сколько это стоит

Граждане России, не являющиеся именно близкими родственниками дарителям, оплачивают после совершения сделки 13% от стоимости имущества. Если таковыми являются иностранцы, то им придется платить НДФЛ в размере 30%. Не уплачивают налог только близкие родственники, дальние должны платить.

Даритель вообще не обязан нести затраты, связанные с оформлением дарственной, хотя без них не обойтись. Уплатить за услуги нотариусу и госпошлину за проведение госрегистрации должен быть готов одаряемый.

Услуги нотариуса обычно стоят недешево, но размер суммы вытекает из стоимости доли, которая будут заявлена в дарственной. Обычно это 0,3%.

Составление текста дарственной может стоить 2−3 тыс. руб. В зависимости от региона и населенного пункта цены отличаются. Госпошлина за государственную регистрацию прав собственности для физлиц – 2 тыс. руб.

Возможные преимущества и недостатки

У дарственной, как и любой другой правовой сделки, есть свои плюсы и минусы:

  • для близких родственников это наиболее оптимальный вариант передачи имущества от одного к другому без особых затрат;
  • даритель не вправе налагать на объект дарения какие-либо обременения типа проживания в помещении до смерти и т. д.;
  • в договор нельзя включать никакие условия, т. е. одаряемому не придется ничего выполнять для дарителя, если только это не дарение в будущем;
  • не требуется согласие совладельцев для оформления дарственной в пользу близкого родственника;
  • соглашение наделяется юридической силой не с момента подписания участниками, а после процедуры перерегистрации прав собственности;
  • договор между родственниками можно не заверять у нотариуса и не тратить на это деньги и время;
  • подаренное имущество после развода нельзя делить, оно является собственностью только одаряемого.

Можно ли расторгнуть договор

Расторгнуть договор, признать сделку ничтожной или дарственную недействительной можно только в судебном порядке.

Это возможно в особых случаях, которые придется доказать заинтересованным лицам:

  • даритель находился в момент подписания договора в неадекватном состоянии под действием алкоголя или психотропных веществ;
  • на дарителя было оказано давление со стороны одаряемого или заинтересованных лиц;
  • одаряемый после подписания дарственной совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи;
  • даритель скоропостижно умер по вине одаряемого;
  • за дарственной скрывалась сделка купли-продажи недвижимости;
  • одаряемый нанес вред (привел в ненадлежащее, нежилое состояние) квартире, которую получил в дар, а она перешла к дарителю по наследству и была важна для него;
  • в других ситуациях.

Если решение суда будет положительным, дар возвращается дарителю без компенсаций для обеих сторон. Но возможен и другой исход. Так, одаряемый имеет право даже после подписания договора отказаться от дара, отказ придется оформить письменно у нотариуса. На это у него есть 1 месяц.

Даритель также вправе отказаться от выполнения условий договора, если после его подписания у него резко ухудшилось здоровье или изменились семейные обстоятельства.

Расторжение дарственной таким образом возможно до переоформления прав собственности, иначе одной из сторон придется обращаться в суд. В договор можно заранее включить пункт об отмене сделки на случай смерти одаряемого до момента, пока он не оформил на себя права собственности.

На ту же тему
Поделитесь своим мнением
Для оформления сообщений Вы можете использовать следующие тэги:
<a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

Юридические консультации © 2018 ·   Войти   · Все права защищены Наверх